Viviendas: ¿qué proponen Pedro Castillo y Keiko Fujimori para el sector inmobiliario residencial?

Por Élida Vega Córdova

Solo en Lima Metropolitana, según cifras del Fondo MiVivienda (FMV) existe un déficit habitacional de más de 400.000 viviendas, y la oferta de unidades disponibles para la venta –hasta febrero último, a decir de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI)– sobrepasaba a duras penas las 26.000 unidades.

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Frente a esa realidad y, tomando en cuenta, la enorme brecha que existe entre oferta y demanda, ¿qué es lo que proponen los dos candidatos que el domingo 6 de junio pugnarán por convertirse en el nuevo inquilino del sillón de Pizarro por los próximos cinco años, para incentivar la inversión inmobiliaria y cerrar la brecha existente?

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En su plan de gobierno Keiko Fujimori de Fuerza Popular (FP) plantea medidas orientadas a incentivar la construcción de viviendas, sobre todo las de carácter social y sostenibles. Pero, también apunta a la formalización y mejora de los inmuebles de las familias de los sectores menos favorecidos.

Mientras que por lado de Pedro Castillo y Perú Libre (PL), en su ideario y programa no se visibiliza ninguna medida encaminada a atender la problemática del mercado residencial. En su capítulo VII, sobre la política agraria como seguridad nacional que plantea, solo hacen mención a la formalización de la titulación de tierras. Y, en este punto resalta la falta de seguridad jurídica para las tierras y la apropiación de terrenos para impulsar proyectos inmobiliarios privados.

PROBLEMA DESATENDIDO

Tomando en cuenta, las dos caras de las propuestas, Justo Cabrera, docente de la Maestría en Gestión y Desarrollo Inmobiliario de ESAN, sostiene que ninguno de los candidatos propone resolver el problema principal del país: la ausencia de un marco legal de ordenamiento territorial.

“Recién a partir de ahí podrá existir predictibilidad en los diversos planes de inversión y se podrán articular con los diversos ejes económicos en las macrorregiones norte, centro y sur, además de la región metropolitana, para que atraigan a la población y migren a las ciudades cercanas en búsqueda de mejores condiciones de vida. Ese es el camino. No el de maquillar las condiciones inseguras y de miseria en las que viven actualmente millones de peruanos en los suburbios de Lima y otras ciudades”, afirma.

INVERSIÓN FORMAL

Sobre la apropiación de terrenos para impulsar proyectos inmobiliarios privados a la que hace mención el ideario y programa de Pedro Castillo, Gino Layseca Zoppi, gerente general de Layseca Asociados, sostiene que aunque actualmente existe un problema de usurpación de predios en todo el país, en el sector privado los proyectos inmobiliarios se desarrollan en suelos que cumplen todas las normas legales de propiedad. “Prueba de ello es la presencia de la banca y de los fondos de inversión que participan en el desarrollo de proyectos inmobiliarios”. Aun así, considera que las normas legales deben ampliarse y modificarse para atender la realidad social.

Incidiendo sobre el mismo punto, Juan Carlos Tassara, presidente de ASEI, considera que a pesar de que la actividad inmobiliaria se ejecuta sobre terrenos adquiridos legalmente, resulta “necesario escuchar ambas opciones electorales para conocer de cerca las propuestas y buscar similitudes y diferencias que pueden ser discutidas y trabajadas para lograr el consenso adecuado y así garantizar el desarrollo y crecimiento del sector inmobiliario y del país en su conjunto”.

Al respecto, Fernando Velarde, cofundador y gerente general de Ve-Más, señala que debido a que no queda del todo claro lo propuesto en el plan de gobierno de PL, resulta evidente que “una política que favorezca la titulación de asentamientos humanos generaría invasiones masivas hacia las principales ciudades, agravando el problema del tráfico de suelos y generando un impacto muy negativo en el transporte, saneamiento, energía, valor de suelo, entre otros aspectos”.

VIVIENDA SOCIAL

Como parte de sus propuestas, Keiko Fujimori plantea incentivar proyectos de vivienda social, mediante la creación de un fondo de respaldo, pero ¿es necesario este planteamiento considerando los buenos resultados que se vienen registrando con Mivivienda y sus diferentes programas de apoyo?

Según el especialista en temas inmobiliarios, “no es necesario un planteamiento adicional a los programas de vivienda actuales”, pero lo que sí se necesita –desde su perspectiva– es mejorar la edificabilidad, el acceso al suelo habilitado y los servicios básicos para los sectores que albergan a los niveles socioeconómicos C, D y E.

“Esto se puede lograr con un correcto manejo de la edificabilidad, generando bolsones de desarrollo autosostenible que atraigan inversiones privadas y creen un efecto regenerador en la ciudad”, añade Velarde.

De la misma opinión es Justo Cabrera. Para el docente lo planteado por FP “no es una buena iniciativa”, por lo que se debe continuar fortaleciendo los programas desarrollados a través de MiVivienda.

Muy por el contrario, Juan Carlos Tassara y Gino Layseca coinciden en que la creación de un fondo de respaldo sí es una buena idea. Para el presidente de ASEI, el FMV y el Ministerio de Vivienda afrontan una baja asignación presupuestal anual de bonos y subsidios, lo que hace que los programas de vivienda tengan un alcance limitado.

En ese sentido, el incremento de los presupuestos permitirá una mayor producción habitacional y un incremento de la oferta de vivienda, repercutiendo directamente –afirma– en la atención de la brecha de vivienda.

“La propuesta de creación de un fondo de respaldo apuntaría a prestar mayores garantías por parte del Estado, permitiendo mejorar la posición financiera, mitigando riesgos sobre los créditos otorgados y fomentando un mayor otorgamiento de créditos más baratos”, anota.

Aunado a ello, Gino Layseca sostiene que “la creación de un fondo de respaldo ayudaría a disminuir la vivienda informal” y, tratándose de una medida que pretende activar la demanda, debería enfocarse en dos aristas fundamentales: “ampliar la penetración del crédito hipotecario y ampliar la disponibilidad del suelo, sobre todo porque MiVivienda ha tenido una gestión muy tibia”, señala.

BARATAS Y SOSTENIBLES

Pero, el plan de FP además de proponer la promoción de políticas para impulsar el desarrollo inmobiliario orientado a las clases sociales C, D y E con viviendas de menos de S/200.000 y la aplicación de subsidios, también sugiere propiciar el cumplimiento de estándares ambientales en la construcción y edificación.

Frente a esas propuestas, Juan Carlos Tassara indica que aunque la primera medida se enmarca dentro de los programas de vivienda social ya existentes, buscaría aumentar la oferta en dichos segmentos, pero “debería precisar de qué manera y cómo se va a lograr, si será a través de incentivos a los promotores inmobiliarios (oferta), o incrementando el monto de los subsidios existentes (demanda)”.

En ese sentido, Gino Layseca sugiere que el Estado debe mejorar los subsidios para las viviendas de menos de S/100.000; mientras que Fernando Velarde considera en la medida que se puedan resolver y fiscalizar el problema del tráfico de suelos, los planes urbanos y crear paquetes hipotecarios que atiendan y comprendan la informalidad de los sectores socioeconómicos bajos (NSE C, D y E) “será más atractivo para el privado invertir en proyectos inmobiliarios en estos sectores”.

Contrariamente, Justo Cabrera de ESAN no duda en calificar dicha propuesta como “populista”. Desde su óptica, “es irreal solucionar el problema de las clases más desfavorecidas de esa manera. El problema del país pasa por la inexistencia de una Ley de ordenamiento y desarrollo territorial que progresivamente deberá reorientar la política de la población del país”, aclara.

Mientras que por el lado del planteamiento para propiciar el cumplimiento de estándares ambientales en la construcción y edificación, aunque los cuatro especialistas consideran que esto ya se hace actualmente con MiVivienda Verde y las certificaciones ambientales a las que aplican algunas constructoras como EDGE, LEED o Breeam, también es cierto –coinciden todos– que es necesario contar con estándares nacionales para todo tipo de construcción, incluidas las viviendas.