Un número significativo de personas —estimado entre 1,500 y 2,000— que han adquirido parcelas a través de diversas empresas agro-inmobiliarias se enfrenta al riesgo de perder sus inversiones. Esto se debe a que los terrenos ofrecidos están registrados en la Superintendencia Nacional de Registro Públicos (SUNARP) a nombre del Gobierno Regional de Lambayeque, lo que significa que son propiedad del Estado peruano, no de privados. Además, muchos de estos terrenos están involucrados en litigios judiciales.
En los últimos meses, un nuevo modelo de inversión ha cobrado notoriedad, capitalizando el auge de las agroexportaciones peruanas. Denominado “negocio agro-inmobiliario”, se promociona ruidosamente en redes sociales.
Los asesores de estas empresas afirman que una inversión de S/80,000 en la compra de un lote de 1,000 m² (plantado con esquejes de pitahaya o arándano) podría generar un ingreso promedio mensual de S/35,000 en los próximos diez años. Atractivo, ¿verdad?
Personas de la tercera edad, especialmente jubilados, así como jóvenes, han sido seducidos por esta promesa de rentabilidad, escuchando que, con su primera cuota, accederán a la “élite agroexportadora nacional” sin necesidad de realizar ningún trabajo, ya que “nosotros trabajamos por usted”. Así es como se vende la ilusión.
Para investigar la veracidad y los riesgos de este negocio, nos adentramos en el mundo de las agro-inmobiliarias.
Primer Hallazgo: Fundo del Valle
El Proyecto Fundo del Valle es promovido por la Corporación Agrícola del Valle S.A., constituida hace cinco semanas, mediante Escritura Pública N° 3532 del 09/08/2024, ante el notario Armando Medina Ticse. Según el acta de constitución, el presidente es Carlos Franklin Castro Espinoza y el gerente general, Richard William Choca Marchena. (Grabe estos nombres, son parte central de la trama).
Manuel Alvarado, un joven asesor de Fundo del Valle, fue nuestra primera conexión. Nos habló de los beneficios y razones por las que “mi esposa y yo” deberíamos invertir. El fundo, según informó se encuentra a la altura del Km 6.5 de la carretera Panamericana Norte, pasando el peaje de Morrope hacia Tierras Nuevas.
Esta ubicación corresponde a la denominada Zona de Controversia o Parcela III, originalmente de 196,000 hectáreas y de propiedad ancestral de la Comunidad Campesina Santo Domingo de Olmos (CCSDO). En una decisión ilegal, el expresidente comunal Ismael Maza Cruz autorizó, el 10/06/2014, al GORE Lambayeque a inscribir temporalmente la Parcela III como propiedad del Estado peruano.
La inscripción no fue sencilla. Se logró a través de la Resolución Judicial N° 18 del 07/07/2017 y la Resolución N° 21 del 13/09/2017, emitidas por el juez Esgar Purihuaman Díaz, quien ordenó a SUNARP que la Parcela III, reducida a 126,208.93 hectáreas, se inscriba a nombre del GORE Lambayeque.
Fundo del Valle ofrece lotes de 1,000 m² por S/50,000, pero en realidad, no tiene terrenos inscritos en SUNARP. A pesar de múltiples solicitudes, Alvarado evadió proporcionar la Partido Electrónica de los terrenos en cuestión. La razón es clara: no poseen propiedades legales.
La trama se complica aún más con el denominado “Contrato Privado de Transferencia de un Bien Inmueble” que suscribe Richard William Choca Marchena, en representación de la Corporación Agrícola del Valle S.A. Este documento menciona que la empresa es posesionaria de un predio agrícola cedido por la Asociación Agrícola Pecuaria General Juan Velazco Alvarado, un hecho que carece de validez legal dado que la Parcela III es propiedad del Estado.
Jugadas Turbias
La Asociación Agrícola Pecuaria General Juan Velazco Alvarado fue inscrita en la P.E. 11132543 - SUNARP en 2010. El primer presidente, Presentación Cuzque Crisanto, fue sucedido por David Mendoza Ventura, quien entregó el cargo a Salomón Leonardo Barrios. Este último nombró vicepresidente a Carlos Franklin Castro Espinoza, presidente actual de la Corporación Agrícola del Valle S.A.
Curiosamente, el 24/01/2023, Barrios renunció y Castro Espinoza asumió la presidencia, removiendo a la tesorera y nombrando a Choca Marchena como nuevo tesorero. Esto plantea la pregunta: ¿se adueñaron de la asociación en un intento por traficar terrenos comunales a favor de la Corporación Agrícola del Valle?
Al buscar respuestas, al 981581228 número celular de Carlos Franklin Castro Espinoza no respondió a nuestras llamadas, y Richard William Choca Marchena (celular 988 158 959) intentó negar su identidad. Hasta la fecha, según fuentes confiables, Fundo del Valle habría vendido 82 lotes, generando ingresos superiores a S/4,000,000.
Proyecto Terra
Rolando Raborg, asesor de Proyecto Terra, fue otro contacto en nuestra investigación. Al presentarme como maestro jubilado interesado en la compra de lotes, solicité la P.E. de inscripción en SUNARP de los terrenos ofrecidos. Me enviaron la documentación (P.E 11313475) inmediatamente y me invitaron a una charla virtual, donde se informó que Proyecto Terra forma parte de un holding limeño en expansión.
El predio de 100 hectáreas en venta, independizado a favor de R COORP E.I.R.L. en 2021, se encuentra también en la Parcela III, que desde 2017 está inscrita a nombre del GORE Lambayeque. Este proceso de transferencias, que comenzó en 2004, ha estado marcado por irregularidades y tráfico de tierras.
Imperfectas e ilegales. En el 2014, la Sunarp puso en conocimiento a la División de Administración de Terrenos y Patrimonio Fiscal (DATPF) del GORE Lambayeque, sobre un masivo movimiento registral con disimuladas Escrituras imperfectas, otorgadas supuestamente por el entonces Juez de paz de única nominación de Insculas – Olmos, Juan Ernesto Zapata Paiva y posteriormente por Narciso Aguilar Mio.
Las 100 Has., que hoy posee R COORP E.I.R.L, provienen de ese estado de cosas y la intervención de cerca un centenar de personas que se trasfirieron entre una y otra el bien, salvando de manera increíble, tachas insubsanables, bloqueos y sospechosas resoluciones del tribunal registral.
El antecedente primigenio de la P.E 11313475, que envió R COORP E.I.R.L, se remonta al Título Archivado N° 2010-23589, que es el trámite iniciado por Grimaldo Monja Benites para la Inmatriculación o primera de dominio, de las 277 mil Has., inscritas a nombre de la CCSDO, en 12 partidas.
Conclusión. La situación es alarmante. Desde la Procuraduría Regional según el abogado Carlos Percy Tirado Gálvez, procurador del GRL, se iniciará un proceso de reivindicación de los bienes estatales, basándose en la Ley N° 30230. “los verdaderos propietarios son las comunidades campesinas”, indicó el funcionario.
