El descontrol urbano y la inequidad arancelaria en la ciudad de Chiclayo

Considerada como una de las cuatro ciudades más importantes del Perú por su privilegiada ubicación geográfica, Chiclayo experimentó durante las últimas décadas un crecimiento urbano desordenado y sin planificación.

El proceso de urbanización y boom inmobiliario generaron, además, una informalidad contributiva en desmedro de la recaudación tributaria municipal como fuente de financiamiento para el desarrollo urbano.

CATASTRO. Entre los años 2006 y 2007 la Municipalidad Provincial de Chiclayo (MPCh) firmó un convenio con el Organismo de Formalización de la Propiedad Informal (Cofopri) para ejecutar la actualización del Catastro Urbano de Chiclayo apuntando a renovar su base tributaria determinando el inventario de sus unidades catastrales.

Por aquel entonces, el trabajo se realizó sobre una extensión de 3161.48 Km2 que correspondía al territorio del distrito de Chiclayo, estableciéndose un aproximado de 50,000 unidades catastrales. Sobre esta labor, el entonces jefe del Servicio de Administración Tributaria (Satch), Avelino Ponce, dijo - en el año 2015- que por la metodología empleada los resultados “no le sirvieron”.

Al respecto, el jefe del Centro Metropolitano de Planificación Territorial de Chiclayo, Jesús Yesquen Bances, aclaró que el gran error del ente recaudador fue como hasta ahora, no haber incorporado en su data de contribuyentes el código catastral del inmueble. Nunca se preocuparon de vincular el código urbano con el código fiscal, señala.

En el año 2010 la comuna y Cofopri acordaron actualizar la base catastral anterior, logrando apenas ejecutar 12 sectores con 24,716 unidades catastrales (solo el 30% del área distrital). En un nuevo intento, el 2013, la MPCh y Cofopri pactaron levantar la información catastral del 70% restante, lo que no pudo concretarse por indecisión del gobierno local de aquel entonces.

Casi medio centenar de habilitaciones urbanas y pueblos jóvenes recientes tampoco figuraban en el Plano Básico de la ciudad, ni contaban con nomenclatura vial y números domiciliarios, nos señala Jesús Yesquen. “Este es un trabajo reciente que hemos logrado con apoyo de practicantes universitarios para incorporarlo como insumo de la actualización catastral y de la propia planificación urbana”, acota.

Por su parte, el jefe del ahora Centro de Gestión Tributaria (CGT, ExSatch), Nicolás Mondoñedo, asegura contar con una base de 80,000 contribuyentes en un distrito que -hasta el 2015- tenía una población de 291,777 habitantes, según cifras del Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI).

EVASIÓN. Si bien el CGT tiene 80,000 contribuyentes registrados, que solo en julio de este año le permitió recaudar en impuestos cerca de 7 millones de soles (2.1 millones de dólares aproximadamente), lo cierto es que se calcula una cifra aproximada de 130,000 unidades catastrales, según estudios de caracterización de la Oficina Zonal de Cofopri.

Siendo así, se estima que unas 50,000 unidades catastrales no figuran en el registro de contribuyentes del CGT y, por ende, no cumplen con pagar sus impuestos ni tributos, pese a recibir servicios municipales y capitalizar plusvalía del suelo generada por la zonificación de usos del suelo y ejecución de obra pública y privada.

SUBVALUACIÓN. Con el boom inmobiliario de los últimos años y sin fiscalización urbana, los contribuyentes no solo evaden la actualización de sus Declaraciones Juradas de Autoavalúo, tampoco reportan la actividad constructiva en la mejora de sus propiedades, lo que determina una considerable subvaluación inmobiliaria que induce a la baja recaudación de impuesto predial y tasas por servicios.

Pero la notoria ausencia de fiscalización por parte de la comuna de Chiclayo se traduce también en informalidad e irregularidad urbana. Un claro ejemplo se manifiesta en la exclusiva urbanización Santa Victoria con la construcción de un edificio de 12 pisos en una zona donde los parámetros urbanos solo te permiten 10 niveles.

Similar caso es la construcción de un edificio en la esquina de las calles Sáenz Peña y San José, en el centro histórico de la ciudad, donde se construye otro inmueble de casi 10 pisos que contrasta lo permitido en esta zona.

Esta última construcción (uno de los edificios más elevados de la ciudad) se ha levantado sobre la numeración de tres predios (Sáenz Peña N° 769-777-799) y sin embargo el Centro de Gestión Tributaria Municipal lo registra como “terreno sin construir”, según pudo constatar Correo.

Samuel Carrasco, gerente de Desarrollo Urbano de la MPCh, señala que la licencia de construcción se otorgó para 9 pisos en base a los parámetros del Plan de Desarrollo Urbano aprobado en el 2016 pero que, a la fecha, - según reconoce - está desfasado porque se elaboró en el año 2011, sin que hasta la fecha se cuente con una herramienta que regule con realismo el crecimiento y densidad edificatoria.

Sobre esta construcción, el jefe del CGT, Nicolás Mondoñedo, considera que “para ser el centro de Chiclayo me parece por encima de los parámetros normales, eso lo regula Urbanismo y eso está normado. No porque te conozca a ti te voy a dar permiso para 10 pisos y a otros para 12”.

El desfase se agrava porque la nueva valorización del inmueble no está vinculada a su licencia de edificación, sino al momento que su propietario Lorcast SAC, representado por Amparo Castañeda de Lora, presente su expediente adjuntando la declaración jurada de Autoavalúo; mientras eso suceda seguirá pagando como terreno sin construir. Pero ¿qué pasa con quienes no reportan la actividad constructiva de sus propiedades?

El problema en Chiclayo, así como en otras ciudades del país, no es solo la desactualización de catastros, sino también la falta de sistematización y articulación entre las instituciones públicas y privadas generadoras de la data catastral.

Adicional a ello, se tiene que la metodología empleada por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) para fijar la valoración arancelaria del inmueble, que junto al valor de la edificación constituyen la base imponible para el cálculo del impuesto predial, es irreal.

El funcionario Jesús Yesquen reconoce que no existe una conexión de bases entre el municipio y su brazo recaudador. “El inventario de inmuebles registra los datos de una vivienda en la Ficha Catastral y le asigna su respectivo Código Catastral, mientras que el Centro de Gestión Tributaria registra el mismo inmueble en su Data de Contribuyentes con un código asignado al azar “. Desde allí nace un registro desconectado, más aún si en mi ficha catastral declaro tres pisos y en mi Declaración Jurada solo uno”, dice.

Así las cosas, el ente recaudador trabaja desamparado frente a la subvaluación y la evasión tributaria, hecho que marca una clara incidencia en sus niveles de recaudación tributaria. “Si no trabajamos una Base Única de Contribuyentes como soporte para un Catastro Urbano Actualizado, todo esfuerzo recaudatorio será inútil”, añade.

“Lo ideal sería cumplir el marco normativo del Catastro Nacional y articular los registros del catastro municipal, catastro de contribuyentes del CGT y Registro de Predios de la Sunarp. El objetivo debe ser el Código Único Catastral. Solo en ese escenario podremos tener una base consistente de recaudación tributaria”, remarca Jesús Yesquen.

DESARROLLO URBANO. En esa línea, un tema crítico referido por el funcionario edil son las tablas de valores arancelarios del suelo determinadas como una plantilla por el Ministerio de Vivienda. “Estos valores asignados con una metodología recurrente y formulas desfasadas, quedan muy rezagados frente a la dinámica con la que se mueven los valores del suelo urbano”, indica.

Sobre esto último, Correo realizó un trabajo de campo con una muestra de 85 inmuebles, con la cual se buscó elaborar un cuadro comparativo (ver infografía) sobre el valor de un predio en base a la Tabla de Aranceles del MVCS y el valor comercial. Los resultados son interesantes.

Por ejemplo, según el muestreo, tenemos que una vivienda de 167.82 m2, ubicada en la calle Torres Paz (P36), en pleno centro de Chiclayo, registra un valor arancelario de 209.00 soles (65 dólares metro cuadrado), mientras que el valor comercial del predio es de 1,370 dólares por metro cuadrado. El desfase es abismal.

Sobre este punto, el funcionario Jesús Yesquen señala que “lo que registran estos valores es el tremendo desfase que existe entre los valores de tasación determinados por el Ministerio de Vivienda frente a los impresionantes valores reales del mercado del suelo. Esta notable diferencia es determinante en la pobre recaudación tributaria municipal. Más aún si consideramos la subvaluación y la desactualización catastral”.

En esa línea, es cierto también que si el impuesto predial se calcula sobre el valor comercial del suelo donde se localiza el inmueble, la base imponible para el cálculo del impuesto predial sería demasiado elevada. Ante esto, Yesquen Bances indica que la modificatoria del cálculo del impuesto predial pasa por establecer una política de Estado similar a la que existen en nuestros países vecinos como Colombia, Chile o Brasil.

“En Colombia, por ejemplo, se asigna un valor catastral del inmueble equivalente al 60% del valor comercial del predio, ese valor catastral se toma como base imponible del impuesto predial. En Chile y en Brasil son cifras aproximadas. En Perú no se trabaja todavía sobre valor catastral, sino sobre valores arancelarios, que no le permite a los municipios tener una valida fuente de financiamiento para su desarrollo urbano”, finaliza Jesús Yesquen.

PROYECTO DE LEY. Con fecha 21 de agosto del año 2017, la congresista de la República, Marisa Glave Remy, presentó una iniciativa legislativa N° 1797-2017, denominado “Ley de Uso y Gestión del Suelo Urbano”.

Con este proyecto se busca establecer los principios y reglas generales que rijan el uso, gestión y acceso del suelo urbano y de expansión urbana, y su relación sobre el territorio nacional para que se articulen eficazmente, promoviendo el desarrollo equitativo y equilibrado del territorio.

Busca, además, fortalecer a los gobiernos locales en su rol gestor y promotor de las políticas territoriales y de uso de suelo que permitan el desarrollo sostenible y eficiente del medio urbano, el financiamiento del desarrollo urbano y la producción de viviendas de interés social. Hasta la fecha, a casi un año de presentado este proyecto de ley, no se agenda para ser debatido.

Este reportaje se publicó con el apoyo del Lincoln Institute of Land Policy y el Instituto de Prensa y Sociedad (IPYS).