Viviendas: ¿cómo se ha comportado el mercado peruano frente a Chile, México y Colombia?

Por Élida Vega Córdova

Según el último Informe de Coyuntura Inmobiliaria (Incoin) de Tinsa, los mercados inmobiliarios de Lima (Perú), Santiago (Chile), Bogotá (Colombia) y Ciudad de México (México) cerraron el 2020 con 151.492 unidades disponibles para la venta, cifra que representó un crecimiento de 8,3% con relación al cierre del 2019.

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De ese total, un 85% de las unidades (128.768) podía encontrarse en proyectos de departamentos, mientras el 15% restante (22.724) se ubicaba en proyectos de casas.

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Por ciudades, la capital mexicana reportó que un 65% de su stock disponible estaba en edificios de departamentos y un 35% en proyectos de casas. Mientras que en Santiago la división era 89% y 11%, respectivamente.

Y aunque en Lima, los proyectos de departamentos cobraron mayor peso al concentrar el 93% de la oferta, dejando atrás a las casas con el 7% restante, es en Bogotá en donde el stock de unidades disponibles se concentra casi en su totalidad (99%) en edificios de departamentos y solo un porcentaje mínimo (1%) son casas.

Con relación al tipo de segmento al que se dirigen, los segmentos vivienda social (VIS), medio y medio bajo concentraban el 60% del stock disponible, mientras que los segmentos residencial y residencial plus el 34%, y el segmento ‘luxury’ el 6%.

Solo el segmento medio representaba el 37% del stock disponible del inventario actual, y en el caso de Chile y Perú, este segmento medio de vivienda concentraba el 49% en cada caso.

Frente a esos resultados, Martín Villanueva, líder de Consultoría Perú de Tinsa, asegura que a pesar de que la pandemia afectó transversalmente a todos los países de la región, el mercado inmobiliario se viene recuperando de manera sostenida. “Si bien, el Perú fue uno de los países que más sufrió económicamente durante la cuarentena, presentamos la misma curva de recuperación”.

AVANCE DE OBRA

Un dato que se desprende del último Incoin de Tinsa es que 29% de los 4.318 proyectos mapeados en estos cuatro mercados se encuentran en entrega Inmediata.

Pero, tomando en cuenta como señalan en ASEI, que la mejor evidencia para considerar como saludable un mercado inmobiliario es la menor cantidad de proyectos en entrega inmediata que tiene, ¿cómo analizar dicho porcentaje? Y, en el caso específico de Perú y México, ¿cómo tomar el hecho de que sus capitales se ubiquen por encima de ese promedio?

Al respecto, el especialista inmobiliario precisa que más que los proyectos, se debe considerar el inventario de unidades disponibles que ambos mercados tienen.

Explica que aunque, el reporte señala que un 38% de los proyectos se encuentran en entrega inmediata, estos albergan “únicamente el 12% de viviendas disponibles a la venta, mientras que una quinta parte de los proyectos que se encuentran en planos, albergan aproximadamente la mitad de las unidades disponibles en total. Lo cual es, efectivamente, positivo”.

CUESTIÓN DE PRECIOS

En el caso de los precios, Lima –con US$1.540/m2– registra el tercer precio más alto entre los cuatro mercados analizados, detrás de Chile (US$2.336/m2) y México (US$1.869/m2), y solo por encima de Colombia (US$813/m2), a pesar de que 49% de su oferta se encuentra en el segmento medio.

Al respecto, Martín Villanueva aclara que en Lima, particularmente, se encuentran las zonas más caras del Perú, como los proyectos ubicados alrededor del Club El Golf de San Isidro o a lo largo del malecón Cisneros en Miraflores, que tienen los valores más altos del país.

“Aquí podemos encontrar viviendas en el segmento ‘luxury’, con precios por encima de los US$400.000 y con un ticket unitario promedio de entre S/10.000 a S/15.000 por m², afirma y aclara que aunque no son más de 20 proyectos los que cumplen esta característica en todo el país, el precio de la vivienda ha continuado al alza en los últimos años.

“Si bien, en estos últimos trimestres el ritmo de crecimiento se ha visto ralentizado, los precios no han bajado como se especulaba al inicio de la pandemia. Eso responde a factores que van desde la relación de la oferta y demanda, pasando por la escasez de suelo urbano, crecimiento vertical de la zona metropolitana y apreciación de las viviendas por cambios en los equipamientos urbanos y zonificación”, indica.

Con 22.743 unidades en stock distribuidas en 1.069 proyectos, tal como señala el último Incoin de Tinsa, el ejecutivo asegura que es importante fijarse en el ingreso de unidades inmobiliarias, y, en el caso del Perú, “la incorporación de viviendas en volúmenes acordes a las unidades desplazadas sugieren un comportamiento saludable y una rotación sostenible en el tiempo, un dinamismo que viene ocurriendo –principalmente– en los segmentos medio y medio alto y no en los segmentos bajos o de interés social”.