El mercado inmobiliario en los distritos con mayor valor de la capital, que integran el denominado “Lima Top” (San Isidro, Miraflores, Santiago de Surco, La Molina, Barranco y San Borja), registra una evolución dinámica en las preferencias de los compradores.
Según Boro Fleischman, director general de Lateral Inmobiliaria, la zona destaca de forma sostenida por su infraestructura moderna, conectividad, áreas verdes y percepción de seguridad. Sin embargo, el mercado está lejos de ser homogéneo.
Así, la edad de los compradores en ese segmento exclusivo se concentra en los adultos de entre 28 y 59 años, quienes representan el 83% de las transacciones totales.
El universo de compradores en “Lima Top” está compuesto en un 50% por la generación millennial (nacidos entre 1981 y 1996) y en un 33% por la generación X (nacidos entre 1965 y 1980). Este segmento del mercado inmobiliario se fragmenta en familias con hijos (38%), parejas independiente (33%) y solteros o inversionistas puros (29%).
Sobre el tiempo que demanda tomar una decisión de compra, un inversionista joven enfocado en unidades de uno o dos dormitorios para renta corta decide la operación de forma ágil y rara vez solicita cambios.
En tanto, las familias de profesionales que migran de casas a departamentos priorizan la cercanía a colegios y parques, extendiendo su proceso de evaluación hasta por seis meses. En el aspecto financiero, el dinamismo se mantiene gracias a que siete de cada diez compras se realizan mediante hipotecas bancarias, beneficiándose de una reducción en la tasa de interés promedio, que se situó en 7.74% este año.
Unidades a medida
Boro Fleischman explicó que dentro de “Lima Top” coexisten subzonas con realidades marcadamente dispares. Sectores como el Golf de San Isidro, el malecón de Miraflores o los ejes cercanos a avenidas como Paseo de la República y Javier Prado presentan ofertas que van desde proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS) hasta desarrollos boutique de alta gama.
Indicó también que un fenómeno que viene ganando terreno en el desarrollo de proyectos en planos es la solicitud de unidades a medida. “Actualmente, una de cada cuatro operaciones incorpora alguna modificación técnica o de distribución en los interiores. Las solicitudes más recurrentes son la integración de un home-office en el dormitorio principal, el cambio de acabados en los pisos o la preinstalación de sistemas de domótica (tecnologías aplicadas al control y automatización inteligente de una vivienda)”, precisó.
No obstante, la gestión de esas modificaciones representa un reto operativo. “Si los sobrecostos no se canalizan adecuadamente, estas alteraciones pueden incrementar el presupuesto final entre un 5% y un 10%, además de añadir de cuatro a ocho semanas al cronograma de entrega. Las restricciones técnicas aumentan conforme avanza la edificación, limitando la mayoría de proyectos masivos a ofrecer opciones cerradas mediante catálogos rígidos”, comentó.
Frente a ello, el segmento de valor agregado busca diferenciarse a través de la flexibilidad arquitectónica con estructuras modulares que no alteran los plazos de entrega ni las certificaciones.
“Ese nicho comparte algunas características del ‘Lima Top’, pero su demanda es más exigente en acabados, flexibilidad de planta y gestión posventa, variables que las cifras promedio no capturan”, concluyó Fleischman.
